Smart Building

Fokusthema: Innovative Geschäftsmodelle

Aufbau von Smart Buildings durch die Wohnungswirtschaft – die Digitalisierung als Enabler

Nachdem die Digitalisierung die Energiebranche bereits seit mehreren Jahren fest im Griff hat, kommt nun auch Bewegung in die Wohnungswirtschaft. Geht es in der Energiebranche primär um die Modernisierung der Verteilnetze durch den Einbau von intelligenten Messsystemen, steht bei der Wohnungswirtschaft zukünftig die Digitalisierung ganzer Gebäude im Fokus. Durch die Anpassung verschiedener EU-Richtlinien (wie der Richtlinie für Gebäudeenergieeffizienz (2010/31/EU) oder der Richtlinie für Endenergieeffizienz (2012/27/EU)) und deren anschließende Überführung in nationales Recht, werden sich zukünftig auch die Anforderungen an Wohn- und Nichtwohngebäude ändern. Die „Intelligenz“ von Gebäuden beschränkt sich gegenwärtig hauptsächlich auf den Einsatz von Rauchmeldern oder Sensorik zur Temperaturmessung. Die Einbindung der dabei erhobenen Messwerte in Informations- und Kommunikationssysteme (IuK), die wiederum mit einer Aktorik verbunden sind, findet man aktuell höchstens in Industrie- und Geschäftsgebäuden. Das wird sich zukünftig ändern.

Mit Smart Buildings zu mehr Energieeffizienz und zur Optimierung von Betriebsprozessen

Der Entwurf zur Anpassung der Endenergieeffizienzrichtlinie sowie der Referentenentwurf des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) lassen in Teilen bereits eine verpflichtende Ausweitung der Energieverbrauchserfassung auf den Submetering-Bereich erkennen. Insbesondere durch die kommunikative Anbindung von Wärmezählern und Heizkostenverteilern an Smart Meter Gateways (SMGW), kann sowohl der Endenergieverbrauch für Letztverbraucher transparenter gemacht als auch die Energieeffizienz von Gebäuden überprüft und überwacht werden.

Sensorik im Smart Building

Die Messung und Auswertung von Energieverbrauchsdaten wird zukünftig aber nur ein Bestandteil von Smart Buildings sein. Darüber hinaus werden zahlreiche weitere Sensoren und Aktoren verbaut werden. Ähnlich wie im Bereich der Sprachassistenzsysteme, die quasi in jedem Gerät mit Mikrofon implementiert werden können, wird Sensorik zukünftig beispielsweise ein Bestandteil von weißer Ware sein (z.B. Glühbirnen mit Temperaturmessung oder Heizungen mit Rauchmeldern). Durch den Einsatz von Mess- und Steuertechnik in Gebäuden und die damit verbundene Transparenz ergeben sich für die Immobilienwirtschaft zahlreiche neue Anwendungsfälle. Ein relativ naheliegender Anwendungsfall ist beispielsweise die Messung des Drucks in Wasser- und Gasrohren zur Kontrolle von Leckagen. Anhand kritischer Betriebsparameter bei einer regelmäßigen Messung und Auswertung sämtlicher technischer Anlagen können optimale Wartungszeitpunkte bestimmt und die Rest-Lebensdauer der Anlagen verlängert werden. Da die geplanten Einsatzzeiten der technischen Anlagen im Gebäudemanagement für einen langfristigen Zeitraum ausgelegt sind, rechnet sich dort die Wartungsvorhersage (Predictive Maintenance) besonders. Damit wird das Ziel verfolgt, die Betriebskosten dauerhaft zu senken, die technische Verfügbarkeit von Anlagen zu sichern und den Wert der Gebäude langfristig zu erhalten oder sogar zu steigern. Die Auswertung der in Smart Buildings erhobenen Daten wird für Menschen nicht mehr händelbar sein. Dadurch wird der Einsatz eines zentralen Informations- und Kommunikationssystems beziehungsweise einer Managementsoftware in Form eines Gebäudeleittechniksystems notwendig.

Neben der Einführung von Gebäudeleittechniksystemen für den optimalen Betrieb der Gebäude wird in der Immobilienwirtschaft auch der Einsatz von Energiedatenmanagementsystemen (EDM-Systemen) zunehmend relevanter. Mit einem Endenergieverbrauch von über 40% ist der Gebäudesektor, als wesentlicher Bestandteil von Städten, der energieintensivste Bereich in ganz Europa. Die Erfassung, Auswertung und intelligente Regelung der in Gebäuden verbauten Sensorik und Aktorik kann zur Reduktion des Energieverbrauchs in Gebäuden führen. Durch den Einsatz zusätzlicher Technologien (z.B. Energieerzeugungsanlagen, Strom- und Wärmespeicher) und die Vernetzung mit weiteren Gebäuden (Smart Quarter) werden Smart Buildings zukünftig auch aktiv am Energiemarkt teilnehmen und somit ein natürlicher Bestandteil beziehungsweise Akteur im Verteilnetz einer intelligenten Stadt sein.

Smart Buildings bringen Vorteile für Immobilien- und Energiewirtschaft

Die genannten Beispiele zeigen, dass es zwischen den zukünftigen Herausforderungen der Immobilienwirtschaft und den aktuellen Umsetzungen in der Energiewirtschaft durchaus Parallelen gibt. In beiden Branchen geht es zukünftig verstärkt um die Messung, Übertragung und Auswertung von Daten. Die Datentypen unterscheiden sich dabei natürlich voneinander. Im Ergebnis sind die Daten aber in beiden Fällen die Grundlage für nachfolgende Entscheidungen (z.B. in Form von Schalthandlungen). Der Zusammenschluss beider Branchen findet in der für die Kommunikation zuständigen Komponente, dem Smart Meter Gateway, statt. Das SMGW wird häufig als Synonym für die sichere Übermittlung von Energieverbrauchsdaten verwendet, dabei stellt es vielmehr einen sicheren Kommunikationskanal für sämtliche Arten der Informationsübermittlung dar. Der Rollout dieser Infrastruktur, der heute durch die grundzuständigen Messstellenbetreiber vorangetrieben wird, wird in Zukunft die Verbreitung von Smart Buildings fördern.

Das Verständnis darüber was ein Gebäude ist und was ein Gebäude kann, wird sich in Zukunft nicht zuletzt durch die Anpassung der rechtlichen Rahmenbedingungen ändern. Für die Wohnungswirtschaft stellt sich insbesondere im Bereich der Gebäudekonzeption und des Facility Managements die Frage, wie sie von diesen Veränderungen profitieren kann und wie sie diese für sich nutzbar machen möchte. Zur Beantwortung dieser Frage müssen unter anderem die folgenden Punkte einbezogen werden:

  • Bewertung der Chancen und Risiken des Geschäftsfelds „Smart Building“

  • Analyse der Wirtschaftlichkeit (Investition in den Aufbau einer Smart-Building-Infrastruktur vs. Einsparung operativer Kosten und gegebenenfalls Erzielung zusätzlicher Erlöse aus neuen Dienstleistungen)

  • Anwendungsfall-/ Produktentwicklung für Smart Buildings

  • Konzeption und operative Umsetzung

Die Analogien zu den Entwicklungen, die in den letzten Jahren in der Energiewirtschaft stattgefunden haben, sind dabei nicht zu übersehen. Trotz anfänglich hoher Investitionen bieten sich für die handelnden Akteure durch die Digitalisierung auch viele Chancen und neue Geschäftsmodelle. Parallel zum Rollout intelligenter Messsysteme beschäftigen sich Energieversorgungsunternehmen daher aktuell verstärkt mit der Entwicklung von Produkten und Mehrwertdiensten, die auf der neuen Infrastruktur aufbauen. Für die Wohnungswirtschaft ergibt sich durch die Modernisierung der Gebäude hin zu Smart Buildings ebenfalls die Möglichkeit, den Kunden zusätzliche Dienstleistungen und Mehrwertdienste (z.B. erhöhte Sicherheit, Ambiente Assisted Living) anzubieten.

Q_PERIOR unterstützt Energieversorgungsunternehmen bereits seit mehreren Jahren bei der digitalen Transformation und steht mit diesem Erfahrungsschatz auch der Wohnungswirtschaft als kompetenter Partner zur Seite.

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22. August 2018|